Preguntas frecuentes

Si estás interesado o interesada en una casa, debes hacerte estas preguntas:

• ¿Cual es la fecha de construcción ?
• ¿Se ha realizado alguna reforma en la vivienda que afecte a estructura, cubierta…?
• ¿Cuánto tiempo lleva a la venta?
• ¿Cual es la superficie de la casa o parcela y la superficie útil?
• En caso de comunidad de propietarios, ¿qué gastos mensuales tiene? 
• ¿Cual es la orientación?
• ¿La casa tiene alguna carga o pendiente de pago?
• ¿Se encuentra la vivienda sujeta a algún régimen especial de protección?
• ¿Dispone la vivienda de CEE (Certificado de Eficiencia Energética)?
• ¿Dispone el inmueble de planos y del del Libro del Edificio?
• ¿Están dados de alta y al corriente de pago todos los suministros de la casa: luz, agua…?

De todo esto y más nos encargamos en la inmobiliaria, indagamos y preguntamos sobre todos estos temas para que si decides adquirirla no te lleves ningún susto posteriormente o cuando no haya marcha atrás.

Para vender un inmueble y obtener un mejor precio es importantísimo que el inmueble esté ordenado y limpio. Te aconsejamos que no haya ropa ni cuestiones personales. Es algo fundamental.

Mejorar el aspecto de la casa pintando las paredes o desalojando muebles ayudan a la venta. La decoración en mal estado deteriora la imagen y afecta al precio: hay que preparar la vivienda como en una primera cita con tu pareja. Debes cuidar detalles como:

• La iluminación.
• La decoración.
• Reparar desperfectos.
• Quitar cosas personales.
• Eliminar colchones y muebles deteriorados.
• Quitar la ropa.

Debe dar sensación de hogar.

Los documentos básicos y necesarios que un propietario debe de aportar para un contrato de arras o compraventa son:

• Título de propiedad.
• DNI del propietario o propietarios.
• Último recibo del IBI .
• Certificado de Eficiencia Energética.

El tiempo que requiere vender una casa suele estar en función del precio a través de los portales de internet y páginas web ya que es el escaparate. Las búsquedas se realizan por parte del comprador en función del precio a invertir en primer lugar. No obstante, por supuesto, hay que añadir múltiples factores.

Una buena impresión es lo que cuenta: fotografía cuidada, vídeos, etc,

Es una de las preguntas más importantes y quizá más difíciles con las que nos encontramos puesto que entran muchos valores en juego. VALOR ES DIFERENTE DE PRECIO. Las circunstancias, el estado, la situación o el mantenimiento del inmueble junto con el entorno socio económico van a influir en el precio de la vivienda.

Únicamente el conocimiento, el saber hacer, las circunstancias, la ley de oferta y la demanda determinan el precio final de venta de la casa, local, piso…

La experiencia y determinar correctamente el valor de mercado influyen en el precio final del cierre de una operación. Poner un precio fuera de mercado redunda en frustración por eso tasamos la vivienda ya que somos peritos y API. Nuestra labor es defender ese precio de mercado.

En cuanto a los factores para determinar el precio de la vivienda, entre otros, podríamos citar los siguientes:

• La situación del inmueble.
• Las habitaciones y dependencias, los espacios abiertos como jardines, terrazas…
• La decoración y la antigüedad.
• La conservación de las partes estructurales.
• Los servicios que posee: ascensor, domótica…
• Garajes, buhardillas, bodegas…

Sí, exigimos la exclusividad de la vivienda mediante la firma de un contrato, por lo que solo esta agencia inmobiliaria estará autorizada a vender tu casa.

Pocas veces se piensa que para el mediador es un reto. La exclusividad es un valor para el vendedor y un compromiso para la inmobiliaria que pone en valor nuestro trabajo. Mantenemos informado al vendedor, dedicamos todos nuestros recursos de promoción y mediación hasta conseguir el objetivo, ya sea la venta de un terreno, de un local o una vivienda.

• IIVTNRU ó el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal), que dependerá del valor catastral del suelo, el número de años que se ha tenido el inmueble y la ordenanza fiscal de cada municipio.
• IRPF. Planificación fiscal de la tributación por la venta de una propiedad y que dependerá de cada caso y si se trata de ganancia o pérdida patrimonial.
• Gastos por cancelación en caso de hipoteca si los hubiese.
• Certificación de eficiencia energética.
• Liquidación de gastos pendientes (comunidad, luz, agua, IBI, etc.)

Los servicios que van incluidos sin decides que vendamos tu finca, casa, piso, etc. son los que te comentamos a continuación. Nuestra meta es que no tengas que preocuparte por nada, ni de papeleos, ni de negociaciones. Además te aseguras de que vendes al mejor precio actual del mercado.

• Principalmente la captación de compradores y gestión de visitas.
• La promoción y publicidad de la vivienda en nuestro portal inmobiliario, tablón de anuncios, redes sociales como facebook o instagram.
• Asesoramiento, valoración de la vivienda como conocedor de mercado y preparación de la documentación.
• Mediación y tareas de negociación con entidades financieras y el comprador.
• Asesoría fiscal.

Confía en un profesional a la hora de realizar una operación inmobiliaria y no corras riesgos.

Al igual que vamos al médico en temas de salud o al abogado si tenemos problemas legales, a la hora de vender un inmueble, buscar algún piso en alquiler, comprar un terreno o comprar una casa, debemos buscar un agente inmobiliario que nos aconseje y nos proporcione la seguridad a la hora de realizar la operación inmobiliaria.

El mundo que nos rodea es cada vez más competitivo, con muchísima oferta inmobiliaria y con muchas personas que sea hacen pasar por profesionales del sector inmobiliario pero que ni tienen título ni cualificación para asesorar en este campo.

El sector inmobiliario actual es uno de los muchos mercados que requieren de formación, experiencia y dedicación. Los colegidados de APIS Aragón transmitimos estos y otros valores como la pasión por lo que hacemos.

En Inmobiliaria Patrial estamos avalados por el colegio y ofrecemos una serie de servicios que seguro podrán quitarte muchas preocupaciones a la hora de vender o comprar un inmueble, buscar inquilinos para tu vivienda o comprar un terrero o local para tus negocios.

• Te aconsejaremos sobre precios, valor de mercado del inmueble, estudiaremos el mercado actual en la zona donde te encuentres. Con todo esto lograremos vender el inmueble al mejor precio posible.
• Son muchos los papeles que hay que presentar y comprobar antes de decidirnos a dar el paso, nosotros nos encargamos de mirar en el registro de la propiedad, el catastro, posibles cargas, calificación urbanística… para que no haya sustos inesperados.

• Si lo que quieres es vender tu piso o vender tu casa, desde Patrial Inmobiliaria te anunciaremos en nuestro portal inmobiliario, además de redes sociales como Facebook o Instagram, realizaremos fotografías del inmueble y haremos que destaque sobre el resto de anuncios. También estamos presentes en los principales portales inmobiliarios de internet. Ponemos a tu disposición la posibilidad de realizar vídeos, publicidad y campañas de marketing para lograr tus objetivos.
• Cuando llega el momento de negociar la operación, te ayudamos, estamos presentes. Este paso es primordial para llegar a un acuerdo de compra venta. Puedes confiar en nosotros, estamos formados y acostumbrados a las negociaciones.
• En Patrial Inmobiliaria preparamos todos los trámites y documentos necesarios para iniciar el proceso como puede ser la señal, un contrato privado, certificados, cancelación registro, etc.
• Desde nuestra inmobiliaria en Sariñena estamos en contacto con otros profesionales que puedas necesitar, ya sea para certificaciones energéticas como arquitectos.
• Si necesitas una hipoteca, podemos ayudarte. Conseguiremos las mejores condiciones para comprar tu casa.
• En Patrial estamos a tu lado en todo el proceso, hasta el momento de acudir al notario y realizar la escritura pública.

Para esto y para mucho más estamos los agentes inmobiliarios. En Patrial estamos deseosos de crecer junto a ti. Por eso te ayudaremos en todo momento, para que no tengas que preocuparte por nada.

¿Estás pensando en vender un inmueble? ¿buscas una casa en el campo? ¿te gustaría vivir en Los Monegros? ¿quieres vender un terreno? ¿te planteas alquilar un inmueble? ¿buscas locales comerciales?Llámanos, te aconsejaremos encantados. Tel.: 974 57 13 01.

El alquiler con opción a compra es una posible solución para la compra de una vivienda por la cual un inquilino puede vivir en la vivienda en cuestión en régimen de alquiler, pactada la duración y tiempo estipulado en el contrato.

Una vez finalizado ese plazo, el inquilino tendrá derecho a adquirir esa vivienda al precio que se estableció en el contrato.

Las cantidades entregadas se descontarán del precio total o parcialmente incluída la prima. Específicamente no existe una norma específica que regule  este tipo de contratos. No hay que olvidar que, en realidad son dos contratos en uno: uno de compraventa y otro de alquiler, recogidos en el mismo documento. Las opciones de compra permiten al comprador un derecho de adquisición preferente y al vendedor-propietario una obligación de vender.

¿Qué cláusulas o pactos debe de contener el contrato?

• Los pactos  que tienen que ser comunes.
• El precio para la futura compra tiene que estar fijado en el contrato.
• El plazo en el que se podrá adquirir la vivienda.
• El inquilino tiene la facultad de decidir si hace la compra, para eso se paga la prima. Esta se recoge en el contrato y habitualmente será un porcentaje del precio establecido en el contrato y que es la cantidad que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra. Posteriormente, en muchos de ellos esta cantidad se descuenta si la compra llega a producirse y se pierde si finalmente no llega a buen puerto.

¿Cómo, dónde… ejercitar la opción a compra?
Para ejercer la opción a compra el arrendatario tiene que manifestar fehacientemente la decisión de hacerla efectiva y, muy importante, dentro del plazo fijado. La forma habitual de establecerlo es mediante notario o burofax, aunque se puede establecer en el propio contrato otra manera distinta. En cuanto al tiempo, duración, plazo… lo normal es que se establezca al inicio del alquiler por las dos partes.

Pros y contras del alquiler con derecho a compra.
Este tipo de contratos tiene una serie de pros y contras tanto para el inquilino como para el propietario.

Para el PROPIETARIO:
Contras:

• Puede perder tiempo si lo que quería era deshacerse de la vivienda vendiéndola y finalmente el inquilino decide no comprarla.
• Concede un derecho al inquilino durante el tiempo que dure el contrato y no puede vender la propiedad aunque le hagan una mejor oferta que la que firmó con el inquilino. En caso de subida de precios de las viviendas, no tiene margen para subidas ya que queda fijado en el contrato.

Pros:

• Obtiene rentabilidad con el alquiler desde el primer momento y puede deducir gastos además de aprovecharse de posibles ventajas fiscales y coste de oportunidad frente a otros rendimientos sin renunciar a una futura venta.
• Al abonar una prima, se tiene una buena garantía de impago del alquiler, por la alta prima inicial que se suele abonar.
• Si finalmente el inquilino no compra la casa, se queda con lo abonado en la prima y el alquiler.

Para el INQUILINO:

Contras:

• Si finalmente no se ejercita la opción de compra pierde la prima abonada inicialmente.

• No podrá beneficiarse de las bajadas de precios, en este inmueble en cuestión, si durante el tiempo de alquiler bajan los precios de las viviendas por estar fijado el precio previamente.

Fiscalmente soporta la tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra: por el arrendamiento, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, siendo el arrendador responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera. La opción de compra también estará igualmente sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.

• Otra desventaja muy importante es que la ventaja fiscal existente de exención por reinversión de la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda habitual anterior o posterior a dos años, no tendría lugar al ser alquiler con opción a compra.

Pros:

• Una parte o todo de lo que se paga de la prima y el alquiler se resta posteriormente de la cantidad a pagar de la vivienda.
• Se tiene el derecho a comprarla en cualquier momento, desde el momento inicial del contrato hasta el plazo establecido, si se opta por ello. Si posteriormente decides comprar, recuerda tus derechos a la hora de firmar una hipoteca según la Ley de contrato de crédito inmobiliario.

Conclusión desde nuestro punto de vista.
Entre otros factores, los más importantes a la hora de formalizar un alquiler con opción a compra son: el riesgo en el que incurren propietario e inquilino y unido a ello el tiempo que, a mi modo de ver, no debe de superar el año;  la prima que hay que pagar por la opción.

Para saber si compro algo barato o caro debo tener referencias claras de mercado y profesionales a mi lado que tengan esa información. Algo es barato o caro en función de referencias de mercado y que sean homogéneas.

En mi opinión, si se quiere adquirir una vivienda o inmueble con un precio bajo, el alquiler con opción a compra no es la mejor solución. En todo caso, una compraventa a plazos podría ser la mejor alternativa y fijar una condición resolutoria o suspensiva.

El alquiler con opción a compra serviría si se pretende comprar esta casa que ahora su precio este fuera de mercado esperando que baje de precio o cualquier otra circunstancia para lo cual la “prima” (en todo caso sería pequeña, pactada con el propietario) que se paga sería como una reserva que se está dispuesto a perder por tener la opción a comprarla. El alquiler con opción a compra no es la mejor solución si se quiere comprar a plazos hasta el 20-30% que hay que tener antes de solicitar la hipoteca. Para ello haría una compraventa a plazos mediante escritura ante notario y pondría una condición resolutoria o suspensiva.

La condición suspensiva produce el efecto de paralizar los efectos del contrato hasta el cumplimiento de la condición impuesta, a diferencia de la condición resolutoria que no paraliza. Condición resolutoria es la que determina que, si se cumple, el acto jurídico queda resuelto, pero entre tanto se considera consumado y con total validez. Suspensiva es que condiciona a su cumplimiento la consumación del acto jurídico.

Ejemplo: se compra una finca por importe de 100.000 euros entregándose en el acto de la firma del contrato 30.000 euros y pactándose que los 70.000 restantes se pagarán al cabo de tres meses. Si se establece una condición resolutoria, la venta se consuma desde ya, la finca es del comprador desde el momento de la firma, y, en caso de que no pague el resto del precio transcurridos los tres meses, la venta se resuelve y la finca vuelve a ser del vendedor. Si se establece una condición suspensiva, la venta no tendrá efecto ni se considerará consumada hasta que se pague el segundo plazo. Entre tanto, la finca sigue siendo propiedad del vendedor. La introducción de una condición suspensiva en un contrato de adquisición de bienes inmuebles, demorara la entrega del mismo hasta el cumplimiento de la condición.

El alquiler con opción a compra es una opción al igual que la compra a plazos.

Si has ahorrado y tienes un 20% de la inversión y vas a pedir una hipoteca, recuerda que tienes una serie de derechos, en relación a los gastos hipotecarios o cláusulas abusivas.

Estaremos encantados de asesorarte y estudiar tu caso si tienes dudas.